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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-21/03103821464.shtml

  記者調查發現，廣州一些樓盤與年初相比上漲30%以上，如海珠區一處二手房，去年買入、今年賣出，房價已經從兩萬元出頭上漲到三萬元以上。

  記者註意到，今年10月開始，廣州市將位於遠郊的從化和增城兩個縣級市納入廣州市的房價統計，而此前的房價統計並不包括這兩個縣級市。

內容來自sina新聞

  暨南大學管理學院教授胡剛說，廣州的統計方法是算術平均法，將總成交房價除以總成交面積，算出單位房價；而國傢統計局則是指數計算法，追蹤同一物業不同時期的價格變化進行加權計算得出房價數據。

  據分析，將平均房價幾萬元的中心區和幾千元的郊區合在一起計算平均數，這種統計對於判斷房地產市場"沒什麼實用價值"；而國傢統計局的統計方法比較科學，更能體現房地產市場的變化。

  作為經濟發達、市場化程度高的廣州市，為何選擇如此的統計方式？專傢指出，采用指數算法，隻要房價上漲，統計結果一定上漲；而采用算術平均法，隻要政府控制中心區高價住宅的成交，房價數據可能出現"結構性下降"。

  "指數計算法"與"算術平均法"

  國傢統計局18日公佈消息說，廣州房價同比高達20.9%，環比上漲0.8%。而同一天廣州市國土房管局公佈的消息說，房價環比大降10.6%，當月成交均價同比下降7.1%。

  根據《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》的解釋說明，國傢統計局對調查的方法是"新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據"。

  為瞭數字"減肥"，改變統計范圍

  專傢建議，地方政府發佈房價數據，古坑鄉房屋貸款率利試算應該根據城市的區域、房屋的類型等分別發佈數據，讓公眾真實感受到房地產市場的變化，使房價數據更具參考價值，避免因為數據矛盾引發市場誤判。

  胡剛指出，統計數據自相矛盾的問題，不僅體現在房地產領域。據統計，2012年各省上報的GDP數據，匯總後明顯高於國傢統計局公佈的國內生產總值。

  同一城市的房價統計，為何出現截然不同的結果？難道嚴肅的統計數據可以當成兒戲？新華社"新華視點"記者就此問題進行瞭追蹤調查。

  為瞭統計數據"明顯下降"，除瞭在統計方法上"做文章"，還可以讓"胖子"和"瘦子"在一起稱體重。

揭開房價數據打架的秘密改統計范圍為數字減肥

  目前，這兩個縣級市的平均房價每平方米不足萬元，而廣州市核心區的平均房價每平方米四五萬元，將兩地納入房價統計的"創新方法"，其結果顯而易見，廣州房價轉瞬之間從"大漲"變為"大降"。

  廣州市購房者毛女士對記者說，不久前她看上白雲區一處130平方米的住宅，約定成交價格是每平方米2.3萬元，但開發商11月底突然打來電話，政府緊急下瞭通知，成交價不能高於1.9萬元，否則不能網簽。

  所以毛女士必須簽每平方米1.9萬元的"合同"供國土房管局備案計入房價統計，但多出來的每平方米4000元差價必須提前交現款。這樣一來，毛女士首付相當於多出瞭50多萬元，無法籌措這筆巨款，結果隻好放棄瞭這套住房。

  "政府光想著完成調控目標，開發商一分錢也不少賺，最後還是我們這些剛需買單。"毛女士如是說。

  防止自相矛盾 避免市場誤判

  "數據互相矛盾，很容易產生誤導。"中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，當前房地產成交均價"數據打架"的矛盾，不僅讓政府難以有效判斷，而且會讓一些喜歡"以數據說話"的人擾亂市場預期。

  業內人士指出，變換統計方法，並不能改變房價過高的狀房貸信用貸款利率試算表貸款全省皆可處理況。如此統計，有"忽悠"之嫌。

  專傢分析，統計誤差有計算重合的因素，但一些地方政府的主觀行為不容忽視。今年6月，國傢統計局披露，廣東中山橫欄鎮在2012年年報虛報工業生產總值62億多元。

  "統計數據的權威性來自統計的真實性，關系到政府公信力，因此不能當成兒戲。"胡剛說。

  今年4月，廣州出臺政策，由政府對住房價格進行"指導"，"高於政府指導價的住宅不得銷售"，下半年，一些開發商表示，中心區的高價住宅很難拿到預售證，而郊區的低價住宅則容易拿到預售證。

  按照廣州市國土房管局的說法，兩者都真實，數據差異主要源於統計方式不同。

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