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● 身分證正本，印鑑證明。

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  (新浪樂居石傢莊站主編賈世海對本文亦有貢獻)

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/10272323449.shtml

  昂貴的預售許可證

  以石傢莊北二環項目某項目為例，新浪樂居監測數據顯示，該項目去年獲得預售許可證之前，成交價5100元/平方米左右，五證齊全之後，項目售價升至6500元/平米以上。

  小楊"房價要漲"的判斷在業內研究者那裡有印證。石傢莊惹目機構執行總經理張金峰測算，五證齊全的項目要比五證不全的項目均價高10%左右，即使一個項目，在獲得預售證前後也有10%-15%的價格差。

  在風頭正緊的嚴打時期，即使知道仍然有購房者願意以風險換取低價房，但是開發商似乎並不願意承擔政策風險。"開發商現在銷售其實並不劃算。"惹目機構張金峰說。

石傢莊樓市迎來"封樓行動"

  保利花園並不在"封樓行動"名單之列。在小楊一直尋找無證房源的同時，敬甫則在研究整治行動的影響，"對我們項目肯定是個利好，市場上的需求必然會從一些無證項目分流到我們的項目。"敬甫說。

  以一個10萬平米體量的項目為例，為瞭達到預期的利潤，拿證後，可以把剩下的6萬平米價格從6000元提至7000元/平方米。如果拿證後剩餘體量僅1萬平米，則可能需要賣到9000元/平米以上才能達到利潤目標。但是，由於項目本身品質並不足以支撐這麼高的價格，項目就會遭到拖累。

  基於自己的購買力，正值樓市嚴打"無證駕駛"之際，小楊並沒有把目標集中在有證樓盤，他首選正在被整頓的項目。被整頓樓盤有兩種，一是城中村改造項目，由於政策以及歷史原因，舊改項目在短期內難以取得土地使用證。《國際金融報》報道，自2007年開始，石傢莊市政府提出"三年大變樣"計劃，強力推進瞭一項建市以來最大規模的城市改造工程，在大規模的城市改造中，政府默許甚至鼓勵的做法是，開發商直接跟村委會達成協議，幫助村裡拆遷、建樓。比如村裡有300戶，開發商給500套樓房和一部分商業交給村裡分配，其餘的房子收益全部歸開發商。這種開發模式減輕瞭政府的負擔，但是在一定程度上也阻止瞭外來品牌房企的進入--品牌房企通常更願意在二級市場拿地，以避免諸如拆遷等不確定因素，例如考察石傢莊樓市近十年的萬科。

  新浪樂居深度報道記者@滕敏/文

  出租車司機小楊是市場剛需中的"觀望族"，在這次整頓開始後，他越發感覺到買房的緊迫性，"如果所有項目都五證齊全的話，房價肯定要漲。"

  對於大部分開發商來說，在未取得開工證和預售許可證之前進行開工建設和銷售，旨在獲取前期開發資金。所以，開發商不惜犧牲一定程度的利潤，來緩解資金壓力，"在資金情況一旦好轉之後，他們會盡快辦理手續，從而提高售價。"張金峰說。

  樂居深度報道匯總》》

  這場由市長督辦、全市各個部門聯合進行的行動後來被稱為"封樓行動"。根據石傢莊房管局提供的數據顯示，此次行動共巡查樓盤221個，送達"關於嚴禁違法建設行為的通告"194份，違規比率高達87.7%。

  在建華北大街長安區醫院附近不到200米的街道上，集結著天洲沁原、安聯新青年廣場、星河灣、半島國際等多傢售樓處，其中除半島國際售樓處有值班人員外，其他數傢售樓處均大門緊閉。小楊八里區房貸試算嘗試撥打其他售樓處咨詢電話，均無人接聽。

  另一類為預售許可證正在辦理中的項目，這同樣被小楊接受，"拿證是遲早的事情。"小楊說，"反正是自住，晚一點拿證其實無所謂。"在小楊看來，一套90平方米在二環邊上的房子，有證和沒證，總價可相差七八萬元。但是，在整治發起幾天之內，小楊走訪數傢樓盤，他看到瞭與以往完全不同的景象。

  通常，開發商和村委會向購買業主發放沒有任何法律效力的"村證"，但小楊認為這並不存在風險，因為他相信，一個城中村改造項目動則幾千戶，"不能輕易出問題。"小楊說，"畢竟這是政府的政策。"

  7月11日晚，保利花園銷售部高級經理敬甫與業內好友正在聚會，一代理機構好友透露，石傢莊新一輪的樓市整治即將展開，"這次新市長下定決心，會持續很長時間，我們幹脆轉行算瞭。"朋友自嘲說。他代理的樓盤，都在違規之列。樂居深度報道匯總》》

  石傢莊今年上半年普通住宅成交均價為6076元/平方米，根據相關機構排名，石傢莊房價在全國排名第75位。

  果然，7月12日，石傢莊市政府發佈發佈《關於嚴禁違法建設行為的通告》，通告要求，7月21日前未停止施工和非法銷售活動的違法違規建設項目，一律由轄區政府依法組織強制停工，關閉銷售場所，接受處理。

  在石傢莊，房地產開發商通常會在拿證前前先銷售30%-40%的項目體量，"一旦這個體量賣多瞭，未來再獲取利潤就比較吃力。"張金峰說。

  石傢莊樓市"無證駕駛"行之多年，這一次，是否集體到達終點？

  預售高門檻

  這不是第一次"狼來瞭"，但是這一次卻沒有地產商僥幸過關。通告後數天之內，石傢莊幾乎所有違規項目都接到瞭石傢莊市房產稽查大隊的查封通告。

  但是，"封樓行動"令同一個區域中占據多數的無證項目迅速陷入封盤狀態，對於有證項目而言，好處不言而喻，但是"孤木難以成林"。敬甫擔心，單靠一個項目的推廣，很難提升區域關註度，這意味著客群將被壓縮。

  面對關門謝客的局面，部分開發商加快瞭申請預售證的進度。位於石傢莊南二環、五證不全的某項目副總經理曾力(化名)正在努力跑規劃部門和土地部門，以盡快完成前期的審批，推進預售許可證的獲取，實現"金九銀十"的開盤計劃。

  在補辦手續所獲需的資金上，曾力一再強調，公司並不缺錢。張金峰對樂居記者說，即使連土地證都沒有的樓盤項目一旦缺錢，他們都能借助民間借貸安然度過--在石傢莊，開發商能輕易獲得年利率在15%-20%的民間無抵押過橋借款。

  曾力並不願透露證件辦理的進度，亦不願談及為何該項目欠缺土地證的原因，但他感覺辦證速度比以前更快瞭，"這幾天平均一天能批下來三個左右的預售證，明顯比以前多瞭。"而石傢莊房地產協會提供的監測數據顯示，今年上半年，石傢莊市共批準預售許可證46個，平均一個月不到8個。

 &銀行個人信用貸款emsp;在石傢莊房地產業協會副會長兼秘書長李水源看來，這次整改倒逼瞭職能部門的辦事效率，"此前由於工作效率問題，辦證的時間可能長達幾個月，這間接造成一些項目迫於資金壓力邊售邊拿證。"

  他同樣認為，對項目預售門檻過高的要求，是一些項目難以獲得預售證的另一主因。在石傢莊，預售證的獲取條件是：七層以下的達到主體工程封頂，七層以上的主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數。這比國傢規定的"投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上"的取證要求要嚴格得多。

  "稍微寬松一些，就會有更多企業能拿到預售證。"李水源說，"這些企業前期已經投入瞭那麼多資金，不太可能跑路。"據瞭解，從上世紀90年代至今，在市場監管缺位的情況下石傢莊開發商跑路現象並不突出，據張金峰統計，"一共不超過兩位數"。

  盡管如此，作為房地產服務機構，張金峰還是希望開發企業"有證駕駛"。過去城管、房管局、住建委等部門會進行不定期抽查，一旦所服務的項目被抽中將被關門整頓，"本來做好的營銷節奏，很可能就被打亂瞭。"

內容來自sina新聞

  

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石傢莊封樓之後

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